Perguntas Frequentes


Em primeiro lugar, procure a STEINER IMÓVEIS LTDA para fazer a intermediação imobiliária. Atenção: Só é dono quem tem o registro do imóvel feito no cartório. Quem compra imóvel de quem não é dono não consegue registrá-lo em seu nome e, portanto, não vai ser dono perante a lei. É importante que o dono do imóvel não tenha problemas com a Justiça. Por exemplo, se ele estiver sendo processado por causa de uma dívida e não tiver como pagar, o credor poderá pedir ao juiz para que o imóvel do devedor seja vendido para pagar a dívida. Nesse caso, mesmo que o imóvel já tenha sido vendido para terceira pessoa, a venda será desfeita e o comprador ficará sem o imóvel, podendo apenas pedir seu dinheiro de volta ao vendedor. Dessa forma, a fim de saber se o vendedor tem alguma dívida, o comprador deve exigir que ele apresente os seguintes documentos: • certidões de protesto, que podem ser obtidas no Cartório Central de Distribuição de Títulos; • certidões de distribuição cíveis e criminais, estaduais e federais, que devem ser obtidas no Fórum Central da Capital (João Mendes) e na Justiça Federal; • certidão negativa de débito junto ao INSS – Instituto Nacional de Seguridade Social; • certidão de distribuição da Justiça do Trabalho; • certidão negativa de débito municipal, a ser obtida na Secretaria de Finanças da Prefeitura.
SIM, SEMPRE. A lei proíbe a compra de imóveis "de boca" (verbal) e considera como e ela nem existisse.
É a ESCRITURA PÚBLICA, feita em qualquer Tabelião de Notas (ou Cartório de Notas). Deverão comparecer o comprador e o vendedor acompanhados de seu marido ou mulher quando casados. Normalmente, quem paga a escritura e o imposto de transmissão é o comprador.
Segundo a lei, a escritura é o único documento capaz de fazer com que o comprador se torne dono do imóvel, porque é ela que será levada ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrada.
Quando o comprador pagar todo o valor da venda. Assim, por exemplo, se o valor da venda for R$10.000,00, o vendedor somente será obrigado a passar a escritura quando o comprador pagar R$10.000,00. O valor da compra que constar na escritura deve ser exatamente o valor pago no negócio.
Se o comprador pagar a vista, ele deve EXIGIR que o devedor passe a escritura imediatamente. O pagamento, nesse caso, deve ser feito no momento em que a escritura é assinada pelo comprador e vendedor.
A lei manda que se faça antes um CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA com o nome e assinatura do comprador e do vendedor (e também do marido ou da mulher quando casados), o valor das parcelas e descrição do imóvel comprado, além de outras informações. Só após o pagamento de todas as parcelas é que o vendedor fica obrigado a passar a escritura. Por isso, é muito importante para quem compra um imóvel EXIGIR SEMPRE RECIBO ESCRITO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.
Depois de feita a escritura, o comprador deve levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar o imóvel em seu nome. SÓ DEPOIS DO REGISTRO DA ESCRITURA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS É QUE O COMPRADOR É CONSIDERADO DONO PERANTE A LEI. Os contratos particulares de compra e venda (no caso de pagamento em parcelas – veja a pergunta 8) também devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis para evitar que o vendedor passe o imóvel para outra pessoa.
De acordo com a lei, o vendedor não pode se recusar a passar a escritura se ele receber todo o pagamento. Se isso acontecer, procure um advogado e leve TODOS os recibos de pagamento em mãos para entrar com ação judicial. Esse processo pode ser movido mesmo nos casos em que o vendedor morreu ou desapareceu.
É preciso consultar a Prefeitura para saber se é possível fazer o DESMEMBRAMENTO (que é mesmo que divisão ou desdobro) do terreno, pois a lei exige que haja uma metragem mínima para cada imóvel. Caso seja possível, a própria Prefeitura irá fazer o desmembramento através de um processo específico.
SIM. O imóvel do devedor pode ser penhorado e vendido em leilão feito pela Justiça para pagamento de dívida de IPTU, mesmo que seja a única moradia do devedor e sirva para abrigar sua família. Portanto, procure pagar em dia seus impostos e, no caso de atraso, procure fazer um acordo com a Prefeitura para pagar a dívida aos poucos.
O responsável pelas contas é sempre o dono do terreno ou a pessoa que consta na fornecedora de água/luz como responsável pelo pagamento. Ele deve pagar a conta toda e não só a parte que eventualmente corresponda ao seu consumo. Nada impede, porém, que depois de pagar a dívida, o responsável cobre daqueles que ocupam o mesmo imóvel a sua parte na conta. Sempre que houver um único relógio de água ou de luz servindo várias casas de um mesmo terreno, a melhor coisa a fazer é pedir para que a Eletropaulo e/ou a Sabesp coloquem um relógio em cada casa para que não haja confusão. Saiba que a colocação separada de relógios de água e de luz gera economia, pois as contas ficam mais baixas.
NÃO, pegar a luz da rua é CRIME . Existem outras maneiras de conseguir a luz de volta, como fazer uma reclamação no PROCON ou entrar com uma ação para religar a luz no Juizado Especial Cível (pequenas causas). Nesses órgãos (PROCON e Justiça) também é possível fazer acordo de parcelamento da dívida com orientação de profissionais especializados.
Sim. Desde que não esteja devendo qualquer parcela vencida, o comprador pode pedir ao juiz que analise o índice de correção das prestações do contrato. Isso deve ser feito sempre através de um advogado que deverá analisar o caso e dizer se é possível ou não pedir a revisão.
NÃO. Você deverá se dirigir com o interessado na compra até o financiador. Caso contrário, o contrato continuará em nome do comprador e eventual acordo com a terceira pessoa não terá validade. Cuidado com os chamados “contratos de gaveta” de venda de imóveis da CDHU e COHAB/SP. Mesmo tendo passado o imóvel “para frente” (vendido), o vendedor continua responsável pelas parcelas do financiamento enquanto não fizer a transferência do contrato para o comprador junto à COHAB/SP e CDHU. A mesma recomendação vale para outros tipos de financiamento feitos diretamente com bancos (por exemplo: Caixa Econômica Federal). Assim, no caso do comprador não pagar as parcelas à financiadora, é o nome do vendedor que vai ficar “sujo”, e não o do comprador.
Aquele que constrói no terreno de outra pessoa acaba perdendo para ela a construção. Entretanto, se o dono do terreno concordou com a construção, aquele que construiu tem direito de receber indenização pelo que gastou.
Quem mora em imóvel emprestado não tem direito de pedir que seja considerado dono, ainda que esteja no local há muitos anos. O morador terá apenas direito de indenização por eventuais reformas ou reparos, necessários ou úteis, que foram feitos no imóvel.
Existem três tipos de melhorias, chamadas pela lei de benfeitorias, que podem ser feitas no imóvel: As que precisam ser feitas para dar segurança ao imóvel. Por exemplo, se as fundações da casa estão com problema, surge necessidade de arrumá-las para que ela não caia. Se a obra não for feita, as pessoas que moram no imóvel podem se machucar ou até morrer em caso de desabamento ; Estas benfeitorias, são indenizadas, pois necessárias à segurança do imóvel. As que são feitas para melhorar as condições de moradia do imóvel. Por exemplo, a troca de piso de uma casa faz com que ela fique mais agradável e limpa; Estas benfeitorias podem ser indenizadas caso a pessoa que emprestou tenha autorizado as construções. Para sua garantia, pegue sempre autorização por escrito e assinada; As obras que são feitas apenas para deixar o imóvel mais luxuoso, como por exemplo a construção de uma piscina numa casa para diversão da família. Estas benfeitorias nunca serão indenizadas. ATENÇÃO: Se por acaso existir contrato de empréstimo onde esteja escrito que nenhuma benfeitoria será indenizada, a pessoa que construiu, em regra, não receberá nada. Nesses casos, consulte um advogado para esclarecer quais são seus exatos direitos, e se eles existem.
NÃO. Pela lei, quem entra no imóvel dos outros sem permissão é considerado INVASOR, mesmo que não tenha outro lugar para morar e abrigar sua família. O dono do imóvel e até mesmo quem residia no local podem retirar o invasor por sua própria força, desde que o façam logo depois da invasão e sem violência, recomendando-se o auxílio da polícia. Caso isso não seja possível, a vítima da invasão deve pedir ao juiz para que retire o invasor do imóvel por meio de um processo judicial chamado “ação de reintegração de posse”. O advogado deve ser consultado para entrar com a ação o mais rápido possível, pois no caso de invasão com prazo inferior a um ano e um dia, o juiz pode determinar a saída do invasor logo no começo do processo. Já se a invasão tiver duração maior que este prazo, o invasor, em regra, só sai no final do processo.
Depende. Em primeiro lugar a pessoa deve comprovar no processo que fez a benfeitoria para ter direito à indenização. Assim, guarde sempre as notas fiscais dos serviços realizados e materiais comprados. Se ao invadir ele sabia que o imóvel era de outra pessoa (má-fé), o invasor só recebe se comprovar o que gastou para tornar o imóvel mais seguro (item a da pergunta 18). Se por exemplo fizer pintura, troca de piso, janelas e portas e obras de luxo, não terá direito à indenização. Agora, se ao entrar no imóvel estava de boa fé, tem direito à indenização se comprovar o que gastou com as benfeitorias feitas para tornar o imóvel mais seguro e/ou para melhorar as condições de moradia (itens a e b da pergunta 18), podendo pedir ao juiz para permanecer no local enquanto não receber a indenização.
Procure IMEDIATAMENTE um advogado para saber quais são seus direitos e obrigações.
NÃO, muita gente acha que é dono de um imóvel só porque paga imposto e despesas de condomínio, água e luz. Lembre-se: só quem compra o imóvel através de escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis é considerado dono do imóvel. Da mesma forma, as despesas de água, luz e condomínio não podem ser cobradas de volta. Afinal, foi o próprio invasor quem usou a água, luz e o condomínio no tempo em que morou no imóvel invadido.
A maneira de se tornar dono do imóvel onde o ocupante mora por muitos anos sem que tivesse comprado do dono é através da ação de usucapião.
O tempo varia de acordo com o tamanho e localização do imóvel. A Lei hoje prevê: Quando a área for urbana: • se o terreno não tiver mais que 250 metros quadrados, a pessoa que nela reside se torna dona se ficar no imóvel por pelo menos 5 anos, desde que não seja dono de outro imóvel; • se o terreno for maior que 250 metros quadrados, o ocupante se torna dono se ficar no imóvel por pelo menos 10 anos, desde que possua documentos do imóvel que, embora aparentemente legítimos, não são capazes de torná-lo proprietário; • também na hipótese de área maior que 250 metros quadrados e na falta de documentos, o ocupante se torna dono se ficar no imóvel por pelo menos 15 anos. Mas se tiver realizado obras ou serviços produtivos no terreno, ou ali estabelecer sua moradia, o prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos. Quando a área for rural: • a lei estabelece que aquele que ocupa área rural não superior a 50 hectares pode adquirir a terra por usucapião desde que a use por pelo menos 5 anos, não seja proprietário de outro imóvel e estabeleça no local a sua moradia e torne produtiva a terra.
Procure um advogado para entrar com o pedido de usucapião na justiça. Caso ganhe o processo, o juiz mandará registrar o imóvel em seu nome.
Se os prazos para o usucapião forem completados, não saia do local, a não ser que a ordem tenha partido da justiça. Procure imediatamente um advogado se o pedido de desocupação foi feito judicialmente para apresentação de sua defesa.
Em regra, NÃO. Apenas pode ser considerado dono por usucapião aquele que ocupa o imóvel como se fosse dono, o que não acontece com quem paga aluguel ou recebe imóvel emprestado. Mas se o dono desaparecer e demorar muito para pedir o imóvel de volta, procure um advogado para esclarecer seus direitos. Dependendo do caso, será possível pedir o usucapião ao juiz.
NÃO. Os terrenos públicos, que são aqueles que pertencem à Prefeitura, ao Estado ou à União, não podem ser adquiridos por usucapião. A lei proíbe. Confira no Cartório de Registro de Imóveis se o imóvel que você ocupa é ou não do Governo.
Nas locações comerciais é livre a pactuação, que pode ser de um ano, dois, três etc. Deve-se, no entanto, evitar a locação por cinco anos ininterruptos (contrato escrito), pois permite nestes casos, a renovação compulsória pelo locatário, que poderá exercer este direito seis meses antes do término contratual.
Nas locações residenciais o espírito da Lei do Inquilinato visa proteção à família, que não pode ser compelida a mudar todos os anos. Assim, dependerá: A) Se o locador tem mais de um imóvel, convêm fazer pelo prazo de 30 meses, pois ao final deste prazo, basta pedir o imóvel por não mais convir a locação (é chamada denúncia vazia ou imotivada). Caso locado por menos de 30 meses, a lei só autoriza a retomada para uso próprio do Locador, ou de seus descentes/ascendentes. Obs.: O pedido de retomada para uso próprio tem a presunção legal de sinceridade. O locador obterá por certo o despejo do imóvel. Constatada, porém, a falsidade na motivação, ficará sujeito a elevadas multas, sem prejuízo da sanção penal prevista.
Não, os reajustes e respectivos índices são previstos por lei e somente incidem no aniversário do contrato. Qualquer modificação para mais ou menos, somente por mútuo acordo, ou por revisão judicial após três anos do início.
Não, esta situação caracteriza até mesmo infração penal. O aluguel deve ser pago com o mês vencido, exceção na locação por temporada, (praia ou para realização de curso – máximo de três meses).
Embora a situação descrita seja quase de empréstimo gratuito (COMODATO). Na verdade a relação é de locação verbal (provada pelo recibo). Neste caso a ação a ser proposta é o DESPEJO. Qualquer outra importará na extinção do processo pelo juiz, por falta de adequação processual.
É perfeitamente possível. Não se pode confundir a figura do locador (senhorio) com a do proprietário. Assim é possível que não proprietários aluguem um imóvel – ex: usufrutuário.
Sim, basta pagar a multa proporcional determinada pela Lei do Inquilinato: Geralmente três aluguéis (proporcionais). Por exemplo, se ficou seis meses em um contrato de um ano, pagará meia multa.
Neste caso, para livrar-se inteiramente da multa, deve notificar por carta do empregador o Locador, com trinta dias de antecedência. Não pode ser mera notificação verbal.
Sim, conforme a Lei do Inquilinato, o locador deve notificar o locatário que o imóvel foi posto à venda, informando as condições do negócio (preço, prazo etc.). O inquilino tem assim, trinta dias para exercer a compra, ou caducará este direito. Porém, na prática esta prerrogativa dificilmente é exercida, pois só há obrigatoriedade (obrigação legal de venda ao inquilino), se o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, pelo menos trinta dias antes da venda, o que dificilmente acontece. Nestes casos, resta ao locatário preterido pleitear perdas e danos.
Sim, neste caso o comprador do imóvel ou promissário comprador (venda a prazo), e desde que o contrato não esteja registrado no registro imobiliário, poderá pedir o imóvel (denunciar), bastando notificação ao inquilino com noventa dias de antecedência.
Não necessariamente, neste caso ocorre a sub-rogação legal, transmitindo-se ao comprador-locador todos os direitos e obrigações do contrato. O Mesmo em caso de morte do locador, com a transmissão automática dos direitos aos herdeiros.
A) Através de mútuo acordo (distrato) que deve ser elaborado por escrito. B) Quando ocorrem infrações contratuais graves, tais como falta de pagamento do aluguel e encargos, cessão inconsentida, falta de conservação e etc. Obs.: Lembre-se que a ação para a retomada é sempre a ação de despejo.
Não, somente com autorização escrita do locador. A Lei do Inquilinato é tão rigorosa na proibição, que mesmo que o locador tenha ciência do empréstimo há bastante tempo, porém sem autorização expressa (escrita), este pode retomar o imóvel (despejo), fundamentado na cessão inconsentida.
São várias previstas no artigo 22 da Lei do Inquilinato, porém as mais importantes são a entregua do imóvel em condições de servir ao fim a que se destina e sua manutenção no período. Por exemplo, não pode entregar um imóvel para fins comercias sem a fiação elétrica ou se o zoneamento municipal não permite a instalação daquela atividade na região. Ou ainda numa locação residencial, entregar o imóvel sem instalações hidráulicas (banheiro etc.) Por fim, havendo qualquer reparo necessário (telhado etc.) não causado pelo inquilino, deve ser imediatamente reparado pelo locador.
São várias, prevista no artigo 23 da Lei do Inquilinato, porém as mais importantes são: A) Pagamento pontual dos aluguéis e encargos. B) Servir-se do imóvel ao fim destinado (comércio ou residência). C) Não ceder ou transferir o contrato e a posse direta do imóvel, sem expresso consentimento do locador. D) A manutenção do imóvel, com os mesmos cuidados com se fosse seu.
Em caso de descumprimento pelo locador, ficará este sujeito à rescisão contratual cumulada com perdas e danos. Quanto ao locatário, ficará sujeito à ação de despejo cumulada com as multas contratuais pactuadas, além é claro da indenização para reparos.
É muito comum que o inquilino, tanto nas locações residenciais quanto comerciais introduza modificações, acessões ou benfeitorias (banheiros, aumento de área construída etc.), que tanto podem justificar-se por necessidade, quanto para benefício e incremento de sua atividade comercial. Nestes casos, a Lei do Inquilinato (artigo 35) é expressa em permitir que estas benfeitorias sejam incorporadas ao imóvel, sem qualquer direito a indenização. Porém a pactuação deve ser expressa. No silêncio do contrato, o locatário deverá ser indenizado, podendo reter o imóvel até integral satisfação do investimento.
É permitido pela Lei do Inquilinato transferir a responsabilidade pelo IPTU ao locatário. Porém é vedado estabelecer esta responsabilidade quanto ao fundo de reserva. Note-se que no silêncio do contrato, o IPTU será sempre pago pelo locador, pois a dívida é do imóvel.
As garantias são 04 (Quatro): 1) Fidejussória (FIADOR), 2) Seguro de fiança locatícia (Ex.: Porto Seguro), 3) Caução em Bem Imóvel, 4) Título de Capitalização (Ex.: Sul América Capitalização = 12 meses aluguel).
Após o termino do prazo contratual, tanto na locação residencial quanto comercial o contrato é prorrogado automaticamente, por prazo indeterminado, permanecendo válidas todas as cláusulas e condições do contrato original. Assim é desnecessária sua renovação expressa ou por escrito. Observação: Em caso de locação contendo a modalidade de garantia locatícia a FIDEJUSSÓRIA (FIADOR), o contrato deverá ser renovado.
Tanto locador quanto locatário devem promover expressa notificação prévia, com trinta dias de antecedência, o que porá fim à locação. Em caso de inexistência de notificação por parte do locador, este não poderá retomar o imóvel. Em caso de inobservância pelo locatário, este pagará multa equivalente a um mês de aluguel e encargos.
Este documento constitui obrigação do locador e direito do locatário. Os contratos locativos normalmente afirmam que o imóvel está em perfeitas condições de uso e habitabilidade. A presunção, portanto, ao contrário do que muita gente pensa, é favorável ao locador. Nestes casos, somente com a vistoria de entrada em mãos, poderá o locatário contestar eventual pedido indenizatório, que não coincida com a realidade inicial.
Imóveis residenciais, novos ou usados, de alvenaria, em boas condições de habitabilidade e de conservação. Podem ser financiados também os situados em regiões urbanas, concluídos e com "habite-se", livres e desimpedidos de ônus e desde que atendam aos nossos parâmetros de aceitação. As avaliações são analisadas regionalmente.
Não. As linhas de crédito estão voltadas para a aquisição de imóveis residenciais concluídos.
É o documento fornecido pela prefeitura local dando autorização para a habitabilidade do imóvel, de acordo com o projeto da obra apresentado anteriormente.
Sim. É imprescindível a autorização para se habitar o imóvel para que o crédito possa ser concedido. Porém, só o "habite-se" não é suficiente; é necessário que esteja averbado na matrícula do imóvel.
É um ato feito à margem da matrícula do imóvel existente no cartório imobiliário competente de sua circunscrição, mencionando possíveis alterações ou ocorrências em sua descrição. Exemplo: alterações no nome da rua, no número, qualificação etc.
Não. O imóvel precisa estar concluído e com o "habite-se".
Sim, desde que em boas condições de habitabilidade e que na avaliação atenda a todos os parâmetros de aceitação.
Sim, desde que a composição seja entre marido e mulher ou pessoas que vivam em regime marital.
Até 25% da renda bruta, excluídas as verbas variáveis. Ex.: pensão alimentícia, premiações ou outra rendas variáveis.
É o imposto de transmissão de bens imóveis que deve ser pago pelo comprador à prefeitura local.
São operações de Aquisição de Imóvel Residencial pelo Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em que o proponente não deseja obter financiamento para a compra do imóvel visto que possui recursos do FGTS para fazê-lo. No entanto, será necessário dar entrada nos documentos de forma idêntica às operações de financiamento para viabilizar a operação.
É a possibilidade de o mutuário, a qualquer momento, amortizar o saldo devedor, reduzindo o prazo de financiamento ou o valor das prestações, respeitado o limite estipulado na legislação vigente.
Liquidação Antecipada e Abatimento de Parte do Valor das Prestações.
Sim, desde que não utilize o FGTS, é possível financiar um outro imóvel através do SFH.
15. De que é composta uma prestação? É composta de amortização, juros, seguros e taxas de cobrança.